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原・白川法律事務所 hara shirakawa law office

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売買を行う際の注意点
① 財物のうち、土地およびその定着物を不動産といい(民法86条1項)、建物は代表的な定着物とされており、我が国においては、土地と切り離して独立の不動産として取引の対象とされています。不動産は財物の中では比較的価値が高いので、その処分などをめぐってトラブルの発生することが多いといえます。
不動産は自分で使用するほか、売却や贈与によって他人に所有権を移転したり、有償で他人に使用させたり(賃貸借)、無償で使用させたり(使用貸借)することもできます。

② 不動産売買の場合には、とりわけトラブルが多いので、何をおいてもまず契約書を交わしておく必要があります。売買契約書には、代金額、代金の支払方法、所有権の移転時期、土地ならば境界が明示されているか、登記簿上の面積と実測面積との間に誤差があるか否か、用途地域の種類などが記載されます。建物の場合には、種類、構造、床面積のほかに瑕疵の有無や、仮に瑕疵があった場合に、その補修を請求できる期間などについて記載されます。

また、売買の際に不動産仲介業者が入っている場合には、その仲介業者によって重要事項説明書という書面が作成され、その書面には、かなり詳しい不動産情報が記載されます。売買契約書や重要事項説明書は、後日トラブルが発生した際には重要な証拠になるものですので、これらを交わす際には、慎重にその内容をチェックしておくべきですし、調印後は紛失しないように、厳重保管しておく必要があります。

土地や建物の売買が行われた場合には、所有権移転登記手続が行われます。この登記手続を済ませておかないと、我が国の民法では、売主がその土地や建物を二重に売却してしまった場合、登記手続を先に済ませたものが優先するという法律になっていますので、せっかく代金を支払っても所有権を失ってしまうことになりかねませんので注意が必要です。

売買の際には、この所有権移転登記を行うために、登記手続の専門家である司法書士が立会うのが普通です。司法書士に立会ってもらえば、所有権移転登記手続に必要とされる書類の不備を避けることができます。
また、司法書士に立会ってもらえば、売主の売却意志の確認をしてもらえますから、売主に実際にその不動産を売却する意思がなかったとか、売却権限がなかったというような理由によって売買が無効になってしまうというトラブルを防ぐこともできます。

④ 土地の売買の場合には、以上に述べた問題のほかに、隣地との境界線が不明な状態であったとか、建築制限がかかっていてその土地のすべてが有効に使えるわけではなかったとか、地中に六価クロムなどの有害物や産業廃棄物などが埋められていたとか、地中から史跡、古墳などが発見されたなど様々な問題が発生するおそれがあります。

建物の売買の場合には、隠れた瑕疵といって、一見しただけでは発見できないような欠陥が後日発見された場合に、いつまでどの範囲で補修や損害賠償を求められるかという難しい問題があります。また、建築確認を取得するのに障害があるというようなケースも時折見受けられます。これらの問題が発生しそうなケースでは、売買契約を行う前の時点で、しかも売買条件のチェックを受けられるだけの時間的余裕を置いたうえで弁護士に相談することが望ましいといえるでしょう。
ただし、弁護士も法律関係については詳しいのですが、建物の隠れた瑕疵などについては詳しいわけではありませんので、そのあたりには注意が必要です。
次の記事は、「仲介手数料の支払い」です。 [読む]
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