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原・白川法律事務所 hara shirakawa law office

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1.資材置場として土地を貸していたのに、勝手に建物を建てられた
借地人は契約で定められた用法に従って土地を使用しなければなりませんので、地主は、原則として、用法違反を理由に契約の解除をすることができます。
地主が、無断建築に気付いていながら、これを放置してしまうと、黙示的に建物の建築を認めたと評価されかねませんので、注意が必要です。
建物の建築に気づいた時点で、契約解除の通知、建築工事中止の請求等をしておくべきです。

2.所有地を建物用の敷地として貸したいが、一定期間経過後には必ず返してもらいたい
期間満了により借地権が確定的に消滅する(すなわち、契約更新が予定されていない)借地契約として、定期借地契約というものがあります。

公正証書等の書面により50年以上の存続期間を定めるなどすれば、定期借地契約を締結することが可能です。

土地を事業用の建物用地として貸す場合の定期借地契約は、公正証書により10年以上20年以下の存続期間を定めることとされています。

3.自宅を立てるため、土地を借りたいが、地主からせいぜい10年間しか貸せないと言われた
借地借家法という法律では、借地権の存続期間は30年間とされています(ただし、これより長い期間であれば、当事者間で定めることができます)。
したがって、当事者間で10年間の借地契約を締結しても、借地期間についての定めは無効となり、期間を定めない借地契約をしたという扱いになります。
この場合、借地期間は借地借家法で定められた30年間になります。

4.亡父の居住していた借地権付きの建物に居住したい
借地人が死亡した場合、借地人の権利・義務が相続人に承継されます。
したがって、相続人は被相続人(本件では亡父)の借地権付き建物を使用できることになります。

5.借地権付きの建物を譲渡したいが、地主が承諾してくれない
借地権を譲渡するには地主の承諾が必要ですが、地主がどうしても承諾してくれない場合、裁判所による代諾許可の制度を利用することができます。
裁判所が「借地権を譲渡しても賃貸人に不利となるおそれがない」と認めれば、「賃貸人の承諾に代わる許可の裁判」をしてもらえます。
許可される場合には、一般的には承諾料の支払いが条件とされることが多く、その金額は借地の残存期間の長さその他種々の要素を基準として裁判所が決定してくれます。

6.借地上の建物を増改築したいが、地主が承諾してくれない
借地契約において増改築の制限特約等がある場合、地主に無断で増改築を行うことはできません。無断で行うと契約の解除事由になってしまいます。
但し、増改築が土地の通常の利用の範囲内であるにもかかわらず地主が承諾しない場合、借地権譲渡の場合と同様に、裁判所による代諾許可の制度を利用することができます。

7.地主が借地契約を更新しないと通知してきた
地主が借地契約の更新を拒絶するためには「正当事由」が必要とされています。
「正当事由」があるかどうかは、
(1)地主と借地人がそれぞれ土地を必要とする事情
(2)土地の利用状況
(3)地主による立退料支払の申出
等から総合的に判断されます。
次の記事は、「借家関係」です。 [読む]
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